再聊稳定楼市

叶跃进

中国是一个国家，在国家的顶层设计中，国家是人民的国家，政府是人民的政府，所以，党和国家的全部努力都是为全中国人民的。美国也是一个国家，但美国这个国家是资本的国家，美国是资本家统治的工具，美国政府是资本谋取利益的工具。

这一轮美国超常规加息，吸收了大把的美元回流美国，大把的美元回流美国要干什么呢？发展农业？发展工业？发展服务业？都不是，这么大把的钱是一定要找地方放出去的。放到哪里去？这么大把的美元要放出去，一般的小体量美国肯定是看不上的，从时间上算算，挑起俄乌开战，原以为可以把俄罗斯搞垮，这样大把的美元就可以到俄罗斯抄底，现在看来，愿望难以实现，大把的美元放不出去，所以美元加息不敢结束。除了想到俄罗斯抄底，再一个就是想到中国抄底。到中国来抄什么呢？抄中国股市？2008年中国股灾之后，中国开始搞了股市的顶层设计，目标就是维护中国股市的稳定，经过十多年的运行，中国股市不再大起大落，表明中国股市的顶层设计是成功的，所以，美元再来炒中国股市，胜算不大。最有可能的，就是大把的美元想来抄中国楼市的底。

现在美国的美元不动，那是在等待时机，目前中国的房价才下跌23%多点，不是他们所希望的中国楼市的底部，他们希望中国的楼市下跌最好要超过50%。历史上日本楼市崩盘也是在美元超常加息期，这一点要有警觉。

在经历了20、21、22三年房价的猛涨之后，炒房客基本实现了高位退出房市的计划，而高价接盘都是些刚需居住者，他们贷款买了高价房子。但目前的房价下跌，还不是那些高价接盘的房奴，直接的导火索应该是恒大暴雷，再加上舆论的渲染，造成还有一些在20、21、22三年房价猛涨中没有出手的二套及以上住房持有者们，心里恐慌，主动降价。

毕竟那些在20、21、22三年房价猛涨中没有出手的二套及以上住房持有者，在楼市里寥寥无几，他们把手里多余的二套三套房都卖了，房价会不会稳定了？有可能稳定，也有可能产生惯性下跌。

问题是，随着房价进一步下跌，那些高房价贷款接盘的刚需会不会形成断供潮，这才是中国目前楼市的关键，一旦形成断供潮，大量的法拍房就会出现，一旦大量的法拍房出现，在买涨不买跌的大众心理下，买的人就会越来越少，法拍房拍不出去就会进一步降价，越降价就越没有人买，断供就越多，法拍房就越多，于是就会形成恶性循环，房价越来越低，积压的法拍房越来越多。

这样一个过程才是大把在握的美元所期待的。

一

有自媒体分拆说，上海常住人口2500万，现在有自房改以来各类住宅840万套，按平均每套住3人算，上海住房基本持平，略有盈余。也就说是上海2500万常住人口都住进了住房后，所剩的空房子寥寥无几。再从销售数据看，一半的住房是2015年以后买卖的，三分之一的住房是2020年之后交易的，表明什么？表明一旦房价跌回2015年以前，上海有一半的住房可能断供，至少有三分之一的住房可能断供，断供了房子法拍不法拍，不法拍一旦开了口子，那银行的贷款就会有更多的人断供。如果法拍，那这一半的住户，420万个家庭的住户，哪怕仅三分之一的住户，也是240万个家庭住户，他们无家可归怎么办？

对于大批的居民断供、法拍、无家可归，有专家说政府提供廉租房给他们住。

对于这样专家的说法，存在两个问题，第一是几百万法拍的房子卖给谁，第二是政府要在一年之内拿出几百万套房子廉租，房子从哪里来？最直接的是所有的法拍房政府都买下来，几百万套啊，假如法拍每套1百万，那可是几万亿啊，一年内上海政府有这么多钱？

又有专家说政府把老破小的房子买下来廉租，不要说老破小没房子那么多，就是有那么多，那住在老破小里的居民又到那里去住？

再算经济账，房价跌到2015年前，一半的上海居民损失惨重，就算平均每套房子损失2百万，那也是几十万亿的，没错“几十万亿”的损失。

当然，这些数据只是一个自媒体分析的数据，数据不一定准确，但并不影响我的讨论，道理是一样的。

这就是当前中国楼市所面临的形势，第一房价在下跌，第二当前卖房的人群还只是有多余房产的人，第三假如房价继续下跌那些贷款自住的人群可能断供法拍，第四大批的法拍房无人接盘，第五大批被法拍的人群无家可归。

那有没有办法来阻止这个局面出现呢，我在住房储备一文里已经说过，就是政府出手，把楼市里多余的房子储备下来。

政府出手把楼市里多余的房子储备下来。

政府出手把楼市里多余的房子储备下来。

政府出手把楼市里多余的房子储备下来。

因为现在还没有形成断供潮，跌价还只是有多余房产的人群，按照上面的上海数据（数据不一定准确，最好官方自己搞一个数据），840万套房子，2500万人口，需要住833万套房子，多余房子是7万套，多余的房子还不到全部房产的百分之一，要把目前楼市里多余的仅仅7万套的房子储备下来，按照平均每套500万算，只需3500亿。

稍为有点会算账的人都能看出，一边是几百万套房子，一边是几万套房子，轻重自明。

二

再进一步说，我所说的是稳定楼市，而不仅仅是阻止房价下跌。

我所说的稳定楼市，就是房子不涨不跌。

我所说的稳定楼市，就是房子不涨不跌。

我所说的稳定楼市，就是房子不涨不跌。

中国人的住房从福利分房到货币买房，已经走过了三十多年，虽然城市化还有微小的空间，但人口也在递减，该买房子又有能力买房子的都基本买了，也就是说中国的住房问题已经基本平衡了，楼市红利已经到了尽头。

在这种情况下，楼市需要的已经不是扩张，也还没到萎缩的地步，急需要的是不涨不跌的稳定，14亿中国人不再为住房烦劳，把精力转到迎接本世纪中叶，谋划幸福生活上来。

如何实现房价不涨不跌？

政府先定一个价格，这个不难，参照近两年各个小区成交的价格，按照左中右前中后上中下的27宫格，可以对每个县区街道社区楼盘甚至每个栋号确定一个长期稳定的价格。

其次就是出台一个政策，就是规定在当下每套房子一经交易，其交易的价格马上在住房储备网上备案公开，并规定20年以内的再交易价格不变。

比如说，张三购买了李四一套房子A，价格500万，马上就在住房储备网上公开交易信息，一年之后，或者十年之后，甚至十九年之后，如果又有王五从李四手里买了这套房子A，那价格还是500万，不涨不跌。

再就是政府储备足够控制全部楼市的房子，比如前面说的上海花3500亿把楼市里多余的7万套房子储备下来，之后，所有要买房子的都可以到住房储备机构去买，所有要卖房子的都把房子卖给住房储备机构。这样，上海就用7万套房子的储备控制住了全部840万套房子的楼市。

一旦把这个政策落实到中国的楼市里，那么，再精明的美元，也没有了到中国来炒房的机会了！

三

如果说前面改革开放的50年是一个奔放期，经济严重落后，存在许许多多的空白，百业待兴，是一个只要敢发展就会有机会的时期，那么，接下来则是一个守住成果有选择性发展的时期。

首先要守住成果，四十多年来所取得的成果来之不易，大把的境内外势力眼红，比如美国的拜登政府，他们大把大把的对付中国的卖家，日以继夜的研究，千方百计地想要遏制我们，想要搜刮我们，我们一定要擦亮眼睛，未雨绸缪，不能躺平，不能把来之不易的成果弄丢了。

在守住成果的基础上还要发展，但这个发展是要有选择性了，不能还像一开始，摸着石头过河，四十多年来，对于西方社会，基本上大体了解了，对于市场经济基本上大体了解了，积累了一些成功的经验，基本知道了什么东西对中国有利，什么东西对中国不利，我们要选择，而且也会选择了。

比如像恒大这样的事件，怎么汲取教训，怎么在源头上来防止？

当然也有楼市，日本的教训就在我们面前，难道我们不能得到点什么，避免楼房崩盘的灾难嘛？！

2024-7-1