稳定楼市需要创新一个动态的住房储备机制

叶跳进

限购并没有控制房价上涨，自然放开也很难抑制房价下跌。

对于楼市，住建部门应该像中储粮、药管局那样，亲自参与其中，通过一定的运作手段来稳定价格，抵挡国内外资本的炒房。

我们都知道，外资炒大豆，中国吃了大亏，因为当时中国没有大豆储备。可以想像，外资很想炒中国的主粮，为什么炒不起来？就是因为中国的主粮有储备制度。

譬如农田储备。到农村老家聊天，不少人问我，坚守18亿亩良田红线的意义，说农村很多农田都抛荒了，没人种，这样继续坚守18亿亩良田还有什么意义呢？

这里就有一个如何理解的问题。良田储备的意义，并不在于实际生产出来多少粮食，而是在于能够生产出来多少粮食，是生产能力的大小，而不是生产产品的多少。在一般情况下，农田荒了就荒了，没有种粮食，那是一个农田的收益问题，一个农民他外出打工的收益如果大于他在家种粮的收益，那他自然就会选择外出打工，荒弃种田，可以用外出打工的钱买粮食吃。从个体的、微观的层面上看，确实好像农田的意义不大。

但是，从宏观上看，假如我们的农田都改变了，变成了钢筋水泥盖的住房，假如这些盖的住房都卖了，不仅卖给中国人住，还卖给外国人住，赚了很多钱。这时，我们就没有农田了，我们只能用钱买粮食吃。因为没有农田了，我们就没有了生产粮食的能力了，那人家无论把粮价抬高到多少，我们吃粮总是刚需，敌对势力借机疯狂抬高粮价，我们也只能硬着头皮年年买他们的高价粮，任由宰割。

如果我们有农田储备，那就不一样了，虽然不种粮食，也是用钱买粮食吃，但当外敌用粮食掐我们脖子时，我们顶多买高价粮吃一年，同时动员大家种粮，第二年我们自给自足的粮食就生产出来了，那些高价粮就没有市场了。

这就是农田储备的意义。

对于住房也是如此。我这里讲的住房储备，是那些楼盘开盘售罄后五年以上的普通二手住房，不包括新楼盘和别墅。

我们有很多很好的政策不能落地，就是因为我们没有具体的抓手来落实政策。限购，人家就到处收买身份证，使限购政策落空。限价，人家就说一个愿打一个愿挨，或者真假合同，成交价高于备案价，限价政策依然落空。低价保障房，盖的速度赶不上需求，排队排到好几年，黄花菜都凉了。

现在是此一时彼一时，过去房价上涨，限价就难堪。对于买方，人家愿意出100万买房子，你说只能花90万买，人家说90万买不到，要不90万你卖一套给他，你又没有房子卖，尴尬不？对于卖方，人家说我挂牌100万有人愿意买，你只允许卖90万，差10万你补？你又没得钱补给人家，还是尴尬。现在房价下跌，倒是一个限价的好时机。但不是仅靠政策限价，而是建立一个动态的住房储备机制来限价。

第一步，像中储粮那样，建立一个中储房机构。

第二步，准备一笔住房储备起动资金。实际上这个钱不会消失，而是在流动。

第三步，合理定一个房价。过去开发商为了逃避监管，搞一房一价，而实际上对于刚需住房的人群来说，住一套房子跟住这套房子上下左右前后的房子是没有多大区别的，鼓吹一房一价就是好忽悠购房者，也是让监管者的监管无从下手。

现在房价下行，定一个合理的房价，也不需要定到一房一价，大致可以划片定价，再要细一点可按27宫格，也就是平面9宫再加上立体三层，即一个小区分前中后、左中右、上中下27个区位，定27个价就可以了，不同区位的房价略有差别。

都说1、2、3层的房子不好，但你看别墅都是1、2、3层的，极少有4层以上的，为什么？有钱的人傻？非也。其实从传统养生的角度讲，有一个接地气的问题。也就是说，高层房子和低层房子，各有千秋，居住者各有所爱。

第四步，按照确定的房价收买住房，用于动态储备。

第五步，按照确定的房价发布公告，销售收买进来的住房。

这里中储房的买入、卖出是没有差价的，表明中储房不是做生意的。

第六步，合理分配中介费。原来的中介费是买方卖方各付一半，现在中储房无论是买房还是卖房，都是不需要中介机构来服务的，这部分的服务费就留在中储房作为活动经费。也就是说，以后居民跟中储房进行住房买卖时，中介只收居民服务费的那部分。

三个好处。

第一个好处，稳定房价，特别是下行房价的稳定，控制居民住房资产的断崖式缩水。也是防止境内外资本推动舆论砍价，阻止他们新一轮的抄底、炒房。

第二个好处，促进存量房子的加速流动。所谓住房资产增值、减值，其实就是房价上涨、下跌，一旦中储房按照固定的房价参与到买房、卖房的交易中来，房子的涨、跌预期就会大大减弱，多余的住房就会出手，特别是在房价下行时期。而那些打算买房的持币观望者预期也会大大减弱，想买就买了。

第三个好处，房子回归以居住为本的属性，一旦形成房价基本不涨不跌的局面，套利的空间就会大大压缩，炒房资本就会无利可图而逃离。

到底需要中储房收储多少房子，不好说，需要在实践中摸索，我想最少要储备1套房子吧。先买入第一套房子，储备起来；当买入第二套房子时，就把第一套房子挂牌出售；当把第一套房子卖了后，再买入第三套房子；当第三套房子买入后，再把第二套房子出售。以此类推，循环往复，就形成了储备1套房。

要想储备10套房，那就是先买进10套房，当买进第十一套房子时，就卖出一套房，以此类推。

                          2024-5-12